Zakup mieszkania na rynku wtórnym–krok po kroku
Decyzja zapadła – kupujesz mieszkanie. Bez względu na to, czy zdecydujesz się na zakup nieruchomości na rynku pierwotnym, czy wtórnym, pierwszy krok jest taki sam – musisz określić swoje możliwości finansowe.
Jeśli nie dysponujesz wystarczającą ilością gotówki, by kupić mieszkanie, musisz zaciągnąć zobowiązanie w postaci kredytu hipotecznego. Każdy bank liczy zdolność kredytową nieco inaczej, dlatego warto poprosić o ofertę kilka z nich. Możesz także udać się po bezpłatną poradę do zaufanego doradcy finansowego, który pomoże ci zbadać możliwości finansowe i rozwieje wątpliwości dotyczące kredytu.
Gdy już porównasz oferty banków i wiesz, która jest dla ciebie najbardziej korzystna, możesz przejść do kroku nr 2. Jest nim szeroko rozumiany wybór mieszkania, przez co należy rozumieć zarówno określenie jego lokalizacji, jak i parametrów wymarzonego lokum.
Wybierając miejsce zamieszkania weź pod uwagę to, co jest dla ciebie ważne – np. dojazd do pracy, komunikacja miejska, bliskość szkół i przedszkoli (oraz ich renomę), ilość terenów zielonych, poziom hałasu. Niektórzy czują się świetnie wśród zgiełku centrum miasta, inni potrzebują cichszego zakątka. Gdy już znajdziesz interesujące cię lokum i myślisz o jego kupnie, pamiętaj by sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego – może się okazać, że wkrótce pod oknem może wyrosnąć ci hipermarket. Zastanów się także nad tym, czy chcesz kupić mieszkanie w bloku z wielkiej płyty, czy może w nowszym budownictwie – obie opcje mają zarówno swoich zwolenników, jak i przeciwników. Wśród ogłoszeń sprzedaży możesz znaleźć także atrakcyjne cenowo tzw. mieszkania bezczynszowe. Cóż to oznacza i czy rzeczywiście są taką okazją? To, co w nich kusi to brak comiesięcznego obciążenia czynszem, który wynosi zazwyczaj kilkaset złotych. Wydaje się to korzystne, gdyż oszczędzamy co miesiąc sporą kwotę. Cóż, nie ma nic za darmo – takie mieszkania nie należą do żadnej spółdzielni i są zarządzane przez wszystkich mieszkańców wspólnie. Oznacza to, ze nie ma osobnej administracji ani comiesięcznych wpłat za media, sprzątanie, ochronę, remonty i utrzymanie. Mieszkańcy składają się na te wydatki co miesiąc, zazwyczaj płacąc raz większą, raz mniejszą kwotę, zależnie od potrzeb.
Problem pojawia się w przypadku większej awarii, czy konieczności dokonania remontu. Koszty napraw bywają znaczne – rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych, co w podziale na osobę daje nawet kilka tysięcy, płatnych jednorazowo. Nie każdy jest na taki wydatek przygotowany i bardzo często dochodzi do sytuacji, w której wszyscy mieszkańcy muszą znosić np. awarię ogrzewania w budynku, ponieważ jeden lub kilku mieszkańców nie wyraziło zgody na wezwanie fachowca i konieczną naprawę. Sprawdź także stan mieszkania i budynku, zwłaszcza rur wodno-kanalizacyjnych oraz ciepłowniczych, a także części wspólnych typu korytarze czy winda. Mieszkanie dobrze jest obejrzeć z fachowcem, który będzie umiał ocenić stan podłóg, okien i drzwi oraz elektryki. Nie miej również oporów przed zapytaniem sprzedającego, dlaczego decyduje się na sprzedaż lokalu – jeśli nie umie podać przekonującej przyczyny, może okazać się, że coś ukrywa i mieszkanie ma jakieś wady. Dobrym sposobem jest także odwiedzenie przyszłych sąsiadów i zapytanie o wady danej lokalizacji; bywa, że dowiesz się dzięki temu o uciążliwym sąsiedztwie lub problemach z administracją. Pozwoli ci to na podjęcie bardziej świadomej decyzji o zakupie lub rezygnacji.
Zbadaj także uważnie stan prawny lokalu i ewentualne obciążenia finansowe oraz hipoteczne. Sprzedający powinien przedstawić zaświadczenie o tym, że w mieszkaniu nikt nie jest zameldowany oraz o braku zadłużenia podatkowego i wobec spółdzielni. Hipotekę nieruchomości możesz sprawdzić sam w internecie, musisz znać tylko numer księgi wieczystej. Ewentualne obciążenia znajdziesz w części IV księgi wieczystej. Sprawdź przede wszystkim, czy mieszkanie nie jest obciążone umową o dożywocie. Jest ona szczególnie niekorzystna dla kupującego, ponieważ w przypadku sprzedaży nieruchomości służebność przechodzi na nowego właściciela, wraz z prawem własności.
Pamiętaj także, by dokładnie określić ze sprzedającym, co wchodzi w skład mieszkania – może to być wyposażenie, miejsce parkingowe, dodatkowe pomieszczenia typu garaż, pomieszczenie piwniczne czy komórka lokatorska do wspólnego lub indywidualnego użytku. Wszystkie te elementy powinny zostać szczegółowo opisane w umowie kupna-sprzedaży.
Krokiem 3 jest uiszczenie opłat. Pamiętajmy, że koszt zakupu mieszkania to nie tylko kwoty kredytu pobierane przez bank. To przede wszystkim podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości mieszkania. Opłaty pobiera także notariusz sporządzający umowę kupna-sprzedaży nieruchomości. Wysokość maksymalna taksy notarialnej określona jest w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. i jest zależna od wartości mieszkania. Pamiętaj jednak, że notariusz może udzielić rabatu – warto więc o niego poprosić. Do kosztów uiszczanych przy zawarciu umowy zaliczają się także odpisy umowy, co bywa znaczącą kwotą. Umowa składa się zwykle z 20-30 stron, a cena każdej strony odpisu to 6 zł plus 23% VAT. Z każdej umowy sporządzane jest zaś w 5-6 odpisów, co jak możemy łatwo policzyć daje dość dużą sumę.
Najmniejszą część opłat (kilkaset złotych) wynoszą koszty sądowe – za wpis własności w księdze wieczystej i wpisanie hipoteki (w przypadku kredytu udzielonego przez bank).
Krok 4, chyba najbardziej upragniony, to przeprowadzka. Nareszcie masz klucze do nowego mieszkania i możesz zacząć się urządzać – powodzenia!
Artykuł przygotowany na podstawie serwisu Homescanner.pl. Homescanner.pl umożliwia w tani sposób sprawdzenie mieszkania lub nieruchomości, otoczenia, stanu prawnego. Zobacz www.homescanner.pl
Właśnie kupiłem mieszkanie na rynku wtórnym, jednak formalności mnie przerosły i wziąłem biuro nieruchomości